拿到香港大学研究生登第见知书，程鹿（假名）的繁荣并莫得保管太久，拔帜易帜的是“住何处”的狂躁。得知一年制讲课型硕士基本悔怨苦求到校内寝室，程鹿添加了香港土产货中介的微信，运行“云看房”。

在寸土寸金的香港，高校寝室资源遥远病笃，苦求与续住均有一套相对严格的机制。重生频繁享有优先分派权，而高年纪学生若想续住，则需流程抽象评估，包括学业得益、对寝室的参与孝顺乃至课外行动阐发。一年制讲课型硕士研究生就读东说念主数多，基本莫得苦求到寝室的但愿，不得不转向校外租房致使跨境通勤。

房地产职业商感恩梁行发布的叙述袒露，目下，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1。也等于说，每个宿位有跳动3名学生竞争。至2027/28学年，瞻望每年将新增宿位需求约1.57万个。即使在2027年新增7900个宿位的前提下，保守揣摸，学生宿位总缺口仍将达5.54万个。

庞大的供需缺口下，香港特区政府推出“城中学舍主见”，饱读动阛阓将旅店、写字楼等生意大厦改装为学生寝室，从而加多学生宿位供应。

内地、外资房企闻风而动。学生寝室一床难求的逆境，是否有解了？

早早“揾房”

程鹿仍是看上几套还可以的房源，但繁体字表明的地址与生分的地名疏通，让她一时难以判断通勤距离与生存便利进度。她决定下个月提赶赴香港，实地看房。

尽管距离新学年开学仍寥落月，但围绕“住何处”的估量仍是在重生群体中提前升温。一位香港土产货合手牌中介向《中国新闻周刊》记者先容，跟着上一批学生陆续毕业退宿，结合高校的租房阛阓已进入新一轮过渡期，“仍是有学生运行‘早鸟预订’，尤其是热点地段，基本是提前锁房”。在他看来，阛阓的节拍正在露出前移，“以前深广是六月才运行有动作，七八月有点病笃，当今好多学生四五月就仍是运行‘揾房’（找屋子）了”。

左证好意思联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘一带，一套大要30泛泛米的小公寓，月房钱基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月房钱。对于非土产货住户和无固定收入的学生，香港房主通常还会条款一次性交纳一年房钱。仅房租一项，初到香港的学生们可能就需要阔绰近25万港元。

好意思联物业住宅部行政总裁布少明在接纳媒体采访时曾默示，租出阛阓的活跃主要受新“港漂”和内地学生的带动，瞻望全年房钱升幅可达6％，香港私东说念主住宅的实用面积房钱已接近2019年以来的历史高位。

提前的租房旺季，与香港高校膨大后尚未责罚的宿位矛盾密切酌量。2023年香港特区政府施政叙述冷漠发展“留学香港”品牌，将大学莳植资助委员会资助院校的非土产货生招生比例由20％提高至40％，2025年进一步放宽至50％。

联系东说念主士测算，非土产货生的表面范畴上限已被推高至约3.7万东说念主，且研究生群体的膨大更为飞速。数据袒露，2024/25学年，香港讲课型及研究型非土产货生已达约5.6万东说念主，同比增长26％，一年内新增跳动1.1万东说念主。投资经管公司高力海外预测，到2028年，香港土产货及非土产货学生的总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口将达12万个。

香港富豪东方旅店后生寝室的房间和洗衣间 图/中新

战术拆墙松捆

本年2月，香港特区政府发展局局长宁汉豪答复立法会议员发问时指出，“城中学舍主见”响应想象，已收到25宗苦求，大多位于市区，包括红磡、不雅塘、深水埗以及上环等地区。除两宗触及要在私东说念主地皮上营建新学生寝室外，其余苦求为改装现存建筑物，大部分触及整幢改装，瞻望触及5100个宿位。

在宁汉豪的先容中，该主见的亮点在于“拆墙松捆”。畴昔，将商厦改装为学生寝室在实质操作上着实难以鼓励，而该主见通过“一口说念破”的形状进行轨制松捆。在策画层面，城市策画委员会放宽“旅店”界说，将合阅历的学生公寓纳入其中，可平直赢得旅店派司，不消另行策画。在引申机制上，主见也具有较高无邪性，允许私东说念主发展商、莳植机构或两者合营冷漠苦求，寝室营运模式亦不设长入甩手，可由营运方自主招收学生，或与不同专上院校合营对接。

香港大学房地产和建筑系训诫黄绍基对《中国新闻周刊》指出，香港比年来眩惑了大都非土产货学生，由此催生了学生公寓这一私有的细分阛阓，这类公寓的房钱频繁高于低档旅店和平凡住宅，但比高等职业式公寓或豪华旅店更实惠。

以香港大学为例，西营盘隔壁一间面积为15泛泛米的单间学生公寓，每月房钱跳动15000港元，而面积相近的房（香港地区常见的小户型出租屋）月房钱仅为7800港元。尽管溢价显赫，但黄绍基了解到，近似的学生公寓在开学前的入住率着实为100％。

房地产照看人公司莱坊在《投资学生寝室》叙述中指出，将收入堕入停滞的旅店改建为学生寝室后，预期收益率可达到4.5％至8％。这一数字不仅远超香港传统住宅物业，也优于许多甲级写字楼。学生群体租期褂讪、退租率低、失言风险小，为投资者提供了极高笃定性的现款流。

事实上，在战术认真落地前，本钱已闻风而动。2023年底至2024年，华夏地产、招商局生意房托、华润隆地等巨头纷繁入局。华夏地产是在2024年将眼力投向学生公寓改动阛阓的，先后收购香港尖沙咀珀荟旅店、香港西半山“般咸轩”物业和富豪东方旅店，均改建为学生寝室。华夏投资总裁叶聪明近期默示，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生寝室阛阓，届时阛阓范畴将达750亿至1000亿港元，发展后劲庞大。

ICCRA住房租坐褥业研究院院长赵然对《中国新闻周刊》指出，战术松捆后，沙巴体育激活了存量旅店的改动阛阓，大批往复阛阓变得相称火爆。她还补充说念，跟着本年3月起胜利的《简朴房条例》鼓励，阛阓预期发生了露出变化。战术推动下，部分原来难以合规使用的唐楼（香港的老式楼房），也将有机和会过改动转为学生公寓用途，从而开释新增供给空间。

高力海外指出，2026年2月，阛阓上有21宗旅店及整幢住宅成交，格外于2020年至2024年第三季度的往复总数。“旅店自己已具备皆全的房间隔断、寂然卫浴及消防法子，能大幅裁减改建时候和成本，同期让投资者飞速推向阛阓以谄谀租出旺季。”

黄绍基额外提到，该主见可以保合手地皮用途的无邪性，不仅可以质问改建成本，更迫切的是，可以质问供应饱胀或不及的风险，最大适度地减少阛阓波动。想象情况下，由于旅店和学生公寓具有很强的替代性，筹划不善的旅店可以改建为学生公寓。要是改日旅店盈利材干有所提高，物业还可从头改回旅店用途。

“给与升值策略的短期投资者可能会专注于通过学生公寓提高现款流，然后退出投资。相背，给与合手有策略的遥远投资者也可以酌量改日将旅店改回原用途的可能性。”黄绍基指出。

难以复制

比年来，跟着内地研究生招生范畴合手续扩大，“高校寝室不够住”频频登上热搜。

最显赫的结构性变化发生在一线城市的高校。2023年硕士招生工夫，北京大学、北京师范大学、复旦大学、南京大学等多所盛名高校接踵在招生简章中明确行动：不再为非全日制及部分全日制专科学位硕士（专硕）研究生提供校内寝室。

面对由于“扩招”带来的增量需求，2024年1月，七部门合资印发《国度发展鼎新委等部门对于加强高校学生寝室设立的诱惑看法》，饱读动高校通过购买、租出学校邻近的东说念主才公寓、商住楼等社会用房，补充寝室资源，并按照校内同等法式，加强配套职业经管。

内地一样存在大都空置的旅店与生意财富。中国饭铺协会数据袒露，2025年第一季度，天下旅店平均空置率为38.2％，约有220万间客房遥远空置。

名义上看，内地似乎具备复制香港“本钱收购旅店改建寝室”模式的基础，但多位群众在接纳采访时指出，香港模式在内地恐无法精真金不怕火平移。

华夏地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》指出，两地模式无法平移的要害原因在于账本的根底逻辑不同。在香港，尽管收购旅店的代价极力，但其极高的房钱报告率足以障翳资金成本。

“香港的房钱水平高，可以障翳利息和运营成本。但在内地，你想改动一个写字楼，插足的资金和装修成本，濒临的是极低的租售比。内地一线城市的租售比深广在1％到2％，房钱可能连装修成本都赚不回想。”张大伟坦言。

另外，张大伟总结，内地虽有诱惑看法，但在引申层面，生意用地改建为学生寝室仍濒临消防验收、地皮用途性质变更等重重辞谢，短少像香港这么“拆墙松捆”的系统性配套措施。

除了战术配套和租售比，内地学生公寓濒临着更强烈的“替代品”竞争。香港模式粗略成立的中枢，是留学生极高的房钱承受材干。在香港，一个改动后的单东说念主床位月租可达6000至8000港元。但在内地，公立大学寝室年房钱频繁在1200元东说念主民币操纵。即使学生采选去校外租房，其支付材干也相对有限。

赵然在带内地机构磨练香港物业时也发现，探讨内地的学生公寓问题时，人人的共鸣是内地高校的预算过低，无法撑合手阛阓化的机构投资且运营一样的公寓。好多内地公寓运营商起原攫金不见人，磨练完却赞好意思“教学根底没法用”。

相较香港交由阛阓本钱运作，内地高校的探索更倾向于依靠政府统筹与环球采购进行托底。2019年，复旦大学较早试水了“社会化运作+园区化经管”模式，将专硕学生集结安置在校外公寓，提供约1450个床位。自2021年起，住宿费法式与校内学生生存园区一致，收费法式为1600元/学年。

2025年，浙江大学发布学生寝室用房租出采购意向公告，预算金额2360万元，条款社会用房在浙江大学紫金港校区邻近5公里范围内，可精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。

同庚底，湖北大学提供了“以购代建”想路，斥资1.98亿元举座收购存量商品房，新增2800个床位，平均收购单价约4650元/泛泛米，格外于此前该商品房备案均价的六成。莳植部、住房城乡设立部合资调研组实地调研时默示，“学生寝室改动技俩四肢天下首个以购置存量房代设立学生公寓的翻新施行，既有用周转了阛阓存量财富、为房地产去库存提供了新想路，又精确破解了高校寝室资源病笃的繁重”。

不外，新的社区摩擦也有待责罚。本年3月，深圳大学拟将丽湖校区2026级全日制研究滋长入安排在校外住宿，住宿处所暂定南山西丽大学城片区的汉园茗院技俩，住宿用度法式将参照学校长入行动引申，而该小区阛阓整租月房钱为1万元至1.1万元。有业主接纳采访时坦言，不肯自家小区被贴上“寝室”标签。

除了“本钱收购旅店改建寝室”模式无法精真金不怕火平移至内地，涌入香港的内地房地产商也发现，这不是常见的异域筹划。赵然不雅察到，两地的投资逻辑、税务结构以及往复时的法律架构也有别离。“在运营端，香港的劳工法律、东说念主工成本与内地透澈不同，必须从头搭建一套全新的投资模子和运营团队。”

还有一个容易被忽视的细节是，内地老练的公寓居品、家电供应链在香港的短促空间眼前会濒临失效。赵然提到，香港的单东说念主床惟一0.8到0.9米宽，这种尺寸在内地可能根底找不到，属于特定供港的规格。由于香港老旧建筑的墙体结构特殊，洗衣机需要作念得更薄，雪柜需要作念得更矮，以此达成内嵌。

非论是将投资平移到内地沙巴体育，照旧内地地产商进入香港阛阓，都不是那么容易能达成的。